Droit de l’immobilier au Vietnam : une libéralisation du marché profitant aux investisseurs étrangers
Les lois de 2014 et 2015 sur le droit de l’immobilier au Vietnam facilitent les investissements étrangers. Les investisseurs étrangers doivent obtenir à cette fin un certificat de droit d’usage, limité dans sa durée et sa finalité.
Particularité du droit de l’immobilier au Vietnam
La terre au Vietnam appartient au peuple et l’Etat est responsable de son administration. Ainsi, le droit de propriété n’existe pas à proprement parler au Vietnam. Il s’agit d’un droit d’usage, dont la durée est déterminée par la loi. Avant les lois sur le logement et sur l’immobilier, seuls les citoyens vietnamiens ou les entreprises vietnamiennes pouvaient obtenir le droit d’usage. Une entreprise étrangère pouvait uniquement acquérir le droit d’usage en s’affiliant à un partenaire vietnamien par la joint-venture.
Les investisseurs étrangers souhaitant investir dans le secteur immobilier au Vietnam peuvent obtenir un droit d’usage dans le but de mettre en œuvre leurs projets d’investissement :
- Les investisseurs peuvent acheter des biens pour leurs propres projets qui ne sont pas liés à l’immobilier : projets agricoles, énergétiques, productions industrielles. Dans ce cas, l’achat immobilier permet simplement de supporter l’activité principale. Ainsi, l’usage du bien devra être strictement limité au champ d’activité prévu dans le certificat d’investissement.
- Les investisseurs peuvent faire le choix spécifique de l’immobilier. Dans cette hypothèse, tout comme dans les autres branches d’investissement, les investisseurs dans l’immobilier doivent obtenir une licence et doivent immatriculer leur entreprise. Les investisseurs étrangers devront donc obtenir une licence d’investissement et un certificat d’immatriculation. Et comme dit précédemment, excepté des transactions à très faible échelle, il est nécessaire d’établir une entreprise pour faire des affaires dans le marché de l’immobilier.
Obtention du certificat de droit d’usage
Il existe 3 moyens pour un investisseur d’acquérir ce certificat de droit d’usage d’un bien immobilier au Vietnam :
- par l’attribution : l’Etat peut attribuer le droit d’usage à travers une décision administrative, mais uniquement à des entités vietnamiennes
- par la reconnaissance : l’Etat peut reconnaître le droit d’usage à des entités nationales, sans qu’elles n’aient à payer aucun frais
- par la location : l’Etat peut louer le droit d’usage sur la base d’un contrat à des entités nationales ou étrangères. La location du droit d’usage est soumise à un droit de location et est la seule forme de propriété possible pour les étrangers.
Les investisseurs étrangers qui disposent d’un visa valide peuvent acquérir des droits immobiliers au Vietnam. Ils peuvent également utiliser, vendre, hypothéquer ou hériter de biens immobiliers. De plus, les étrangers peuvent acheter des logements en vue de les louer. Ils devront seulement notifier aux autorités administratives, avant de procéder à la location, leur volonté de louer le bien.
Les entreprises étrangères, les filiales et les bureaux de représentation peuvent également acheter et être propriétaires de biens immobiliers depuis 2014. Leur droit de propriété sur le bien ne pourra cependant pas excéder la période stipulée dans le certificat d’investissement.
La loi ne pose aucune restriction en termes de résidences qu’un étranger peut acheter au Vietnam. Cependant, les individus étrangers et les structures étrangères n’ont pas le droit de détenir plus de 30% des parts d’un immeuble ou 250 propriétés dans un même quartier.
Garanties prévues par le droit de l’immobilier vietnamien
Des garanties sont également prévues par la loi sur l’immobilier. Les promoteurs immobiliers qui souhaitent vendre ou louer un logement à construire doivent garantir la vente ou la location par une banque, autorisée par les autorités vietnamiennes. Cela assure une protection à l’acheteur ou au locataire au cas où le promoteur ne parviendrait pas à livrer le bien immobilier. L’acheteur ou le locataire pourront demander au garant de leur remettre le paiement donné à l’avance, ainsi que toutes les autres sommes qu’ils auraient pu donner au promoteur.
Toutes les organisations ou les individus qui souhaitent travailler dans l’immobilier doivent établir une entreprise. Le capital social minimum pour une telle entreprise était autrefois de 6 millions de dongs et est désormais passé à 20 millions. Cependant, les organisations, les ménages, et les individus qui vendent, transfèrent ou louent un ou des biens immobiliers à petite échelle n’ont pas besoin d’établir d’entreprise et ne seront donc pas soumis à cette exigence de capital minimum.
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